近日，有媒體報(bào)道，財(cái)政部正在加快研究建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增方案。對此消息，中國房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢網(wǎng)總裁李明俊在采訪證實(shí)：房地產(chǎn)業(yè)將于明年底開始營改增，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)業(yè)營改增的稅率擬定為11%。
       這是自2012年我國試點(diǎn)營改增以來，中央對僅剩的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)三大重點(diǎn)行業(yè)實(shí)施營改增的又一重要舉措。然而，在眾多業(yè)界人士看來，由于房地產(chǎn)行業(yè)周期性長，其增值額與抵扣認(rèn)定較復(fù)雜，假如一些房企在營改增之前購進(jìn)房地產(chǎn)，在營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，那么企業(yè)就會在沒有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的情況下繳納銷項(xiàng)稅，給房企造成較大的稅負(fù)壓力。
       房企稅負(fù)將進(jìn)一步加重
       營改增是自2012年以來我國財(cái)政體系最大的一項(xiàng)改革，政府希望通過把以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，從而減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)。從2012年上海試點(diǎn)營改增的反饋情況看，70%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)下降。不過，也有部分企業(yè)因?yàn)樯a(chǎn)具有周期性、成本結(jié)構(gòu)中可抵扣的成本占比較小而無法抵扣費(fèi)用，或是進(jìn)項(xiàng)稅難以抵扣稅票等原因，反而出現(xiàn)了稅負(fù)增加的情況。
       針對房地產(chǎn)業(yè)即將實(shí)施的營改增稅收政策，李明俊表示，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施營改增會給房企帶來一定的稅負(fù)加重，特別是一、二線城市的開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)增加明顯，因?yàn)榉康禺a(chǎn)成本費(fèi)用構(gòu)成非常復(fù)雜，而可抵扣的開發(fā)成本主要包括土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本，在收入中占比并不高，一、二線城市約占40%—60%，二、三線城市約占60%—70%。如改為增值稅，假設(shè)有抵扣的進(jìn)項(xiàng)為50%，如稅率定為11%，則一、二線城市開發(fā)商的實(shí)際稅負(fù)可能會達(dá)到（100%銷項(xiàng)—50%進(jìn)項(xiàng)）X11%=5.5%，增加了0.5%；如稅率定為17%，則實(shí)際稅負(fù)會達(dá)到8.5%，增加3.5%。
       土地成本難以認(rèn)定
       中瑞稅務(wù)律師所合伙人趙巖在接受媒體采訪時表示：“增值稅的原理是，我賣東西要交增值稅，但同時我買東西取得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票可以去抵扣。”但是，據(jù)李明俊介紹，房地產(chǎn)業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅僅有3種，分別是土地成本、建筑安裝成本、房屋裝修成本進(jìn)項(xiàng)稅。而在這3種進(jìn)項(xiàng)稅中，土地和建筑安裝成本進(jìn)項(xiàng)稅是無法開出增值稅發(fā)票的。例如沙石，在房地產(chǎn)建安成本中，這部分材料或工程項(xiàng)目難以獲取進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。另外，由于土地來源的多樣性，有的是無償劃轉(zhuǎn)、有的是與村委會合作、有的是通過股權(quán)并購而來，導(dǎo)致土地成本很難獲取國家允許抵扣的合法的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。如果土地成本不能得到有效抵扣，待營業(yè)稅改為增值稅后，房企的實(shí)際稅負(fù)增加明顯。
       “房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策設(shè)計(jì)核心和難點(diǎn)，是如何認(rèn)定土地成本。在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級之時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已不再通過傳統(tǒng)的招標(biāo)、拍賣、掛牌形式拿地，而是通過股權(quán)收購的方式獲取土地。由于早年拿地成本較低會使收購產(chǎn)生較大的股權(quán)溢價(jià)，而這部分溢價(jià)均體現(xiàn)在收購主體賬面上，被收購公司的賬面不會產(chǎn)生任何變化，所以，在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，都無法得以扣除，而營改增后，在繳納增值稅前也將無法得以抵扣。同時，土地溢價(jià)往往都是以億元為單位，能否抵扣對稅負(fù)影響較大。以被收購的中小企業(yè)原有開發(fā)項(xiàng)目的土地出讓金是1億元為例，如果被大的房企收購后，地價(jià)上漲到8億元，那么這其中的7億元土地出讓金差價(jià)是無法獲取土地增值稅發(fā)票的。”李明俊說。
       鑒于上述情況，李明俊認(rèn)為，在可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅不足的情況下，房企所繳納的增值稅稅負(fù)必然會增加，而稅負(fù)是房企的成本，企業(yè)要保證投資利潤率不下降，則必須將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中，這必然會倒逼房價(jià)進(jìn)一步拉升。
       需要過渡政策做銜接
       不僅如此，在李明俊看來，房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策預(yù)期推出還需要過渡政策的銜接。例如，房企如果在房地產(chǎn)業(yè)開始營改增之前拿到地，其所有的進(jìn)項(xiàng)稅取得的都是營業(yè)稅的發(fā)票，按照稅收政策營改增后房企須繳納增值稅，但是房企卻拿不出進(jìn)項(xiàng)稅的增值發(fā)票，將無法抵扣銷項(xiàng)稅。如果沒有一個過渡政策銜接好房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策的出臺，同樣也會給房企帶來沉重的稅負(fù)壓力。
       盡管營改增是為了減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)，但是由于房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施營改增一時無法解決沒有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的問題，房企短期內(nèi)稅負(fù)一定會上升。“既然中央已經(jīng)決定逐步對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)三大重點(diǎn)行業(yè)實(shí)施營改增稅收政策，而以現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅率為5%做參照，房地產(chǎn)業(yè)營改增的增值稅率還是定在11%較為合適。”李明俊告訴記者。
                                                                                                                 （來源：中華建筑報(bào)）