伴隨著大合肥的日益崛起，外來人口不斷激增，在一定程度上導(dǎo)致住房需求的增長，而合肥樓市銷量不斷攀升就是最好的佐證。
       需求階段性釋放購買力結(jié)構(gòu)性過“剩”
       合肥樓市在經(jīng)歷了幾近兩年的漫長調(diào)控之后，擠壓已久的需求在房價(jià)逐步合理回歸的前提下逐步獲得釋放，近幾個(gè)月來，“千人搶房”、“日光盤”、“1小時(shí)銷量過百”等熱銷盛況接二連三的出現(xiàn)，購房需求呈現(xiàn)階段性釋放。
       今年以來，保利香檳國際、綠地濱湖國際花都、藍(lán)鼎濱湖假日、安糧QQ公寓、文一云河灣等樓盤均呈現(xiàn)千人買房的盛況，其中安糧QQ公寓、文一云河灣由于開盤到訪人數(shù)眾多，均選在體育場(chǎng)開盤。此外，中海原山、豐大國際、華地潤園等項(xiàng)目逢開盤，比熱銷，均創(chuàng)下“日光盤”的佳績。
       今年2月，由365地產(chǎn)家居網(wǎng)舉辦的大型看房團(tuán)吸引了1260名網(wǎng)友的廣泛參與，活動(dòng)當(dāng)天，意向登記1100組，當(dāng)場(chǎng)下定121套，7.5億元購買力被撬動(dòng)。10月，又一次365大型看房團(tuán)吸引了868名網(wǎng)友參與，5.2億元的購買力再次被撬動(dòng)。看房者們各個(gè)都表現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)極高的熱情，購買意向頗為強(qiáng)烈。
       受調(diào)控影響，大部分的投資客已經(jīng)逐步撤離的市場(chǎng)，然而，剛需和改善型置業(yè)需求依然旺盛，分別在今年7月和11月達(dá)到兩個(gè)高峰，其中7月的購買力主要是剛需，而在11月份的購買力中，改善性需求占了很大一部分比重，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過“剩”。
       據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7月合肥樓市銷量達(dá)8738套，位居單月銷售榜首。“與年初的樓市相比，在不少樓盤推出讓利措施的前提下，合肥積壓已久的剛性需求在5、6月份開始逐步釋放，經(jīng)過短暫的緩沖，在7月達(dá)到了銷量最高峰。”淮礦馥邦天下銷售經(jīng)理承海軍分析道。
       “合肥樓市最不缺的就是剛需！”這一點(diǎn)已經(jīng)是不少業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，然而，據(jù)365相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，在合肥樓市選擇一房和兩房的經(jīng)濟(jì)型戶型的人數(shù)占比為51%，比上月下降4%。選擇三房的改善型戶型的為45%，比上月上漲2%。也就是說，改善型置業(yè)需求在11月份呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。
       “不少樓盤抓住了剛需釋放的時(shí)機(jī)，小戶型房源有效得到去化，從而導(dǎo)致改善型產(chǎn)品大量積壓，多家樓盤集中在年底這一時(shí)段加推改善型住宅，上市量的增加在一定程度上加上改善型需求入市。”
       人口增長導(dǎo)致購房需求激增
       淡市下仍有個(gè)盤熱銷、銷量依舊穩(wěn)步上漲，充分說明了合肥樓市購買力的強(qiáng)勁。然而，購買力緣何而來？
       近年來，伴隨著合肥經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，流動(dòng)人口在城市人口中所占比例不斷加大，外來流動(dòng)人口持續(xù)增長，帶動(dòng)了購房需求的強(qiáng)勁增長，這一點(diǎn)毋庸置疑。
       合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌分析道：“外來人口剛剛來到合肥可能不會(huì)立刻考慮買房，但這些人都是潛在的需求，往往在合肥呆1-2年，在取得一定的購房資格和經(jīng)濟(jì)條件之后，便會(huì)考慮出手。”與此同時(shí)，他還表示，除了人口增長外，人均收入的增長也是影響需求的重要因素。
       “隨著城市化進(jìn)程，住房需求正在遞增.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在從消費(fèi)型轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄裕圆还苁鞘状沃脴I(yè)還是多次置業(yè)，都對(duì)住房提出了更高的要求。另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也從增長型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變，這些因素都將持續(xù)拓展人們對(duì)住房的剛性需求。”合肥榮軒置業(yè)總經(jīng)理許俊曙說。
       對(duì)此，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌算了一筆賬：“以合肥每年新增戶籍人口15萬計(jì)算，加上新增流動(dòng)人口15萬，總共30萬人口，人均住房面積30平米，需要900萬㎡住宅，就是10萬套房子，假設(shè)其中60%的人買了房子，就是6萬套新建商品房需求，每個(gè)月均攤就是5000套，全年有6萬套保底的量。”
       2011年，合肥市商品房住宅總銷量達(dá)7200套，伴隨著2012年剛需置業(yè)和改善型需求的階段性釋放，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測(cè)，2012年，合肥市商品房住宅總銷量有望突破7500套。
       要想精準(zhǔn)地把脈樓市，城市人口結(jié)構(gòu)所反映出的剛性數(shù)據(jù)絕對(duì)不容忽視。據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年，全市常住人口中，中青年人口比例占總?cè)丝诘?7.49%，并且呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。
       合肥同筑房地產(chǎn)顧問有限公司執(zhí)行董事朱杰分析道：“由于中青年人口在人口中占據(jù)較大比例，對(duì)首次置業(yè)和改善性置業(yè)的需求都十分強(qiáng)烈，同時(shí)他們也是財(cái)富的主要?jiǎng)?chuàng)造者和擁有者，擁有較多的儲(chǔ)蓄和收入，能夠形成實(shí)際的購買力。因此，未來的樓市需求仍將呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。”
       供求關(guān)系影響房價(jià)漲跌
       供求關(guān)系是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的規(guī)律，這無須贅述。住房的市場(chǎng)價(jià)值更是直接體現(xiàn)在供需關(guān)系上，“擁有一套自己的住房”的愿望，成為推動(dòng)樓市不斷前進(jìn)的動(dòng)力。
       如今，許多購房者為了買房可以將出行、穿著甚至飲食消費(fèi)竭力壓縮，這也是為什么房價(jià)的漲跌這么牽動(dòng)人心。不可否認(rèn)，現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)超過了不少購房者的承受能力，但價(jià)格規(guī)律也告訴我們，供求關(guān)系是決定漲跌的重要原因。
       2012年年初，諸多純新盤項(xiàng)目紛紛低價(jià)入市，在經(jīng)歷了火爆熱銷之后，不少樓盤紛紛提價(jià)；而到了年底，不少老項(xiàng)目為了消化庫存，紛紛打折促銷。
       “市場(chǎng)成交量的上漲或下跌對(duì)開發(fā)商的定價(jià)起到一個(gè)傳導(dǎo)作用，依照土地成本還不如依照供求關(guān)系定價(jià)，房價(jià)漲跌最終還是要靠市場(chǎng)化的供求關(guān)系來調(diào)節(jié)。”合肥同筑房地產(chǎn)顧問有限公司執(zhí)行董事朱杰說。
       市場(chǎng)仍然存在旺盛的剛性需求與理性的改善型需求，需求的多少直接影響房價(jià)的漲跌，同時(shí)，價(jià)格也將始終是買賣雙方博弈的主要原因。
 
                                                                                                                            （來源：365地產(chǎn)家居網(wǎng)）