房地產(chǎn)市場的未來走向取決于環(huán)境之變。支撐過去15年房地產(chǎn)市場總體增長和趨勢向上的經(jīng)濟驅(qū)動力已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。隨著收入增長速度的下移、貨幣增長的回歸中性以及收入失衡格局的糾正，自住性需求也將逐步取代投資性需求成為決定房價變動的關(guān)鍵力量。
       住宅作為一種兼具投資和消費屬性的耐用品，其價格并不僅僅取決于當期供求，也取決于預期需求與潛在供給之間的邊際缺口，但潛在供給是一種滯后的、在很大程度上取決于土地供給彈性，并取決于預售條件。在中國缺少房地產(chǎn)金融的背景下，預售擴大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周期速度和生產(chǎn)供給能力。這樣的市場邏輯決定了如果調(diào)控只是著力于當期供求調(diào)節(jié)，而不能有效控制需求預期或擴大潛在供給，那么調(diào)控效果往往十分有限，甚至會成為房價上行的推手。
       觀察未來房地產(chǎn)市場走勢可以發(fā)現(xiàn)：一，收入增長速度的下降、貨幣擴張增速的回歸常態(tài)以及收入分配失衡格局的逐步糾正，房地產(chǎn)需求快速擴張的態(tài)勢在中長期內(nèi)將趨于緩和，投資性需求的占比將趨于下降；二，增長重心的內(nèi)移、城市增長的分化和人口的郊區(qū)化，則意味著個別區(qū)域和城市的成長速度將快于房地產(chǎn)行業(yè)均值水平；三，土地供給的總量約束和結(jié)構(gòu)變化，則意味著地價上漲仍是趨勢，且拿地難度與日俱增。
       立足于變化中的基本環(huán)境，以2013年新一輪政治周期、經(jīng)濟周期、調(diào)控周期的啟動為標志，中國房地產(chǎn)行業(yè)走向一種“新常態(tài)”是大概率事件。一是需求變遷，自住性需求逐步取代投資性需求，成為決定房地產(chǎn)行業(yè)走勢的主導因素；二是區(qū)域分化，需求增長重心將從沿海城市傳導至內(nèi)陸中心城市；三是深耕城市將逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴張的主導路徑；四是隨著沿海城市增長速度趨緩和增長重心向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，以北京、上海和深圳為代表的三大區(qū)域市場的占有率將趨于下降，以合肥、成都、武漢、長沙、重慶為代表的長江中游中心城市將成為房地產(chǎn)行業(yè)增長最快的地方；五是二手房流通率上升是總體趨勢，目前一線城市的二手房存量已經(jīng)較大，但流通率僅在2%，遠遠低于香港10%的流通率，提升空間巨大。
 
                                                                                                                                  （來源：經(jīng)濟參考報）